STJ decide que banco financiador não responde por atraso em obra imobiliária
Segunda Seção pacificou divergência interna e fixou que instituição atua apenas como credora, sem obrigação solidária com consumidor
O Superior Tribunal de Justiça definiu que a instituição financeira que financia a construção de empreendimento imobiliário não responde pelo atraso na conclusão e entrega da obra. O entendimento foi fixado de forma unânime pela Segunda Seção da Corte, responsável por uniformizar as regras de Direito Privado, conforme julgamento noticiado pelo site Consultor Jurídico.
O julgamento analisou embargos de divergência para pacificar um racha interno no tribunal. A Terceira Turma vinha decidindo que o banco entrava na cadeia de consumo ao conceder o crédito e fiscalizar o projeto. A Quarta Turma, em sentido oposto, rejeitava essa responsabilidade civil com base na Lei 4.591 de 1964, a Lei dos Condomínios.
Prevaleceu a posição defendida pela relatora do recurso, ministra Isabel Gallotti. A magistrada apontou que a instituição atua estritamente como credora fiduciária, emprestando recursos à construtora e recebendo o próprio imóvel como garantia contratual.
Na prática, o consumidor que comprou o imóvel na planta não pode acionar judicialmente o banco financiador para cobrar indenizações pelo atraso na entrega das chaves. A cobrança de perdas e danos recai exclusivamente sobre a construtora ou incorporadora responsável pela edificação.
A relatora destacou que a fiscalização das obras pelo banco visa apenas resguardar o destino do dinheiro concedido. A verificação periódica serve para garantir que o cronograma justifique a liberação gradual das parcelas do mútuo, sem desvios ou fraudes contratuais.
Segundo o voto de Gallotti, o agente financeiro tem o direito e não o dever de fiscalizar o andamento dos trabalhos para poder rescindir o contrato caso detecte incapacidade financeira da incorporadora. Essa cautela patrimonial não transforma a instituição em executora ou fiadora da edificação.
Custos de financiamento e regras legais
A ministra afirmou que responsabilizar os bancos pelos atrasos forçaria as instituições a contratarem equipes de engenharia para avaliar projetos, fiscalizar materiais e monitorar serviços de profissionais terceirizados. Essa exigência encareceria o custo global dos financiamentos no país.
O acórdão ressaltou que a obrigação da casa bancária se limita a entregar o montante acordado no prazo e cobrar os encargos previstos. O banco não responde pela perfeição técnica da obra, pelos cálculos estruturais ou pelas falhas de trabalhadores que ele não contratou nem remunerou.
A relatora sustentou ainda que a Seção não poderia afastar a aplicação do artigo 31-A da Lei dos Condomínios. A recusa em aplicar uma lei vigente exigiria que a Corte Especial do STJ declarasse o texto inconstitucional por maioria absoluta de votos, o que não ocorreu.
Com a publicação do acórdão no processo EAREsp 2.422.743, a tese passa a orientar as instâncias inferiores da Justiça em todo o território nacional.
Fontes: ConJur — “Banco não responde por atraso na entrega do imóvel, decide STJ”.
