STF livra empresas imobiliárias de imposto em cotas, mas mantém brecha para cobrança municipal

Brasília — O Supremo Tribunal Federal decidiu que empresas com atividade imobiliária têm direito à imunidade do ITBI ao transferir imóveis para a formação de capital social, segundo julgamento do Tema 1.348 encerrado em sessão virtual no dia 19. O placar terminou em 8 votos a 2. A Corte afastou a exigência de checar a atividade preponderante da empresa nessa operação, mas não esclareceu a fatia do patrimônio que fica protegida da cobrança.

A tese aprovada qualifica a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis como incondicionada, com exceção de simulação ou fraude. O relator, ministro Edson Fachin, baseou o voto no Tema 796 da própria Corte. Naquele julgamento anterior, o tribunal fixou que o benefício não alcança o valor dos bens que superar o montante do capital social a ser integralizado.

Na prática, a decisão abre caminho para prefeituras continuarem tributando a valorização de imóveis repassados a pessoas jurídicas. A pessoa física pode colocar o bem na empresa pelo custo histórico declarado à Receita Federal, sem pagar imposto de renda sobre ganho de capital, conforme o artigo 23 da Lei 9.249/1995. Municípios de várias regiões do país, no entanto, avaliam o patrimônio pelo valor de mercado e cobram o imposto municipal sobre a diferença.

O peso financeiro atinge o caixa das empresas e a arrecadação das cidades. Em um imóvel com custo histórico de R$ 1 milhão avaliado pela prefeitura em R$ 10 milhões, a tributação incide sobre os R$ 9 milhões restantes. Com uma alíquota hipotética de 3%, o imposto cobrado chega a R$ 270 mil. Como o Supremo não abordou o teto da cobrança no Tema 1.348, a disputa entre fiscos municipais e contribuintes continua aberta.

Tribunais estaduais dividem entendimentos

Tribunais estaduais julgam os casos com conclusões opostas sobre o alcance da cobrança. Em Minas Gerais, a 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça decidiu em março de 2025 que o ITBI incide sobre o excedente mesmo se a diferença não tiver virado reserva de capital. A 6ª Câmara Cível mineira seguiu a mesma linha em abril de 2025 na comarca de Unaí, ao validar a cobrança sobre a disparidade entre R$ 1,09 milhão declarado e R$ 111,7 milhões apurados pelo município.

No Tribunal de Justiça de São Paulo, a 14ª Câmara de Direito Público adotou posição contrária em agosto de 2026 ao julgar processo da comarca de Barretos. O colegiado paulista afastou a aplicação do Tema 796 ao apontar que o imóvel foi totalmente destinado ao capital da empresa, sem formar reserva. A prefeitura recorreu ao Superior Tribunal de Justiça e ao Supremo.

Em 22 de outubro de 2026, três dias após o fim do julgamento no STF, a 15ª Câmara de Direito Público do tribunal paulista concedeu segurança contra a prefeitura da capital. Sob relatoria do desembargador Marcos Soares Machado, a decisão indicou que a imunidade tributária barra o nascimento do fato gerador do tributo. Pelo raciocínio do acórdão, não há base de cálculo para tributar a diferença até a quantia de mercado se a operação é imune por determinação constitucional.

A discussão no Superior Tribunal de Justiça esbarrou recentemente em travas processuais. No julgamento do Recurso Especial 2.290.029, a ministra Regina Helena Costa rejeitou recurso de Mato Grosso em agosto de 2026 pelas súmulas 83 do STJ e 283 do STF, além da falta de documentos prévios no mandado de segurança. O caso envolvia imóvel com custo declarado de R$ 5,5 milhões e avaliado pelo município em R$ 83,2 milhões.

Para barrar autuações diretas, contribuintes utilizam como argumento o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça. O precedente estabelece que o valor informado pelo próprio contribuinte tem presunção de veracidade condizente com a realidade imobiliária. Para afastar essa declaração, a administração da cidade precisa abrir processo administrativo prévio com direito a defesa e contraditório, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional, sem impor tabelas prévias de referência.